錢江晚報·小時新聞記者 徐叔競 黃磊

今年的杭州二手樓市沒有迎來“小陽春”，就連原本每年三四月份都會騷動的學區房也變得靜悄悄。這個春天，只有城東板塊迎來多所名校分校的消息稍微掀起了一點浪花，但是其熱度也完全無法跟前兩年學區劃分一有風吹草動便引發全城熱議相提并論了。

學區房的這一波緘默，并不是它們沒有價值了，而是它們的價值面臨重塑。從去年下半年開始，經歷了多輪教育制度的改革，曾經價格狂飆突進的杭州名校學區房紛紛開啟降價通道，到目前有初步企穩的跡象。

那么，相比去年1~4月份，今年同期杭州學區房的成交有哪些變化？錢報美好人居研究院統計了一些成交比較活躍的杭州“第一梯隊”和“第二梯隊”學區房，發現了一些明顯的特征。

杭州學區房價格一覽

西湖區

上城區

拱墅區

濱江區

錢塘區

一、以上數據均來源于錢報美好人居研究院，以上價格為2021年1月-4月成交均價、2022年1月-4月成交均價

二、在不同成交時期，成交的物業的精裝與否、戶型大小、樓層與樓幢位置的不同會造成價格變動

三、有些房源為了減少稅費，會稍微壓低成交單價；而有些二手房為了增加銀行貸款，也有可能稍微做高單價，具體房源情況，建議購房者實地去看看。

純學區功能的房子跌幅大

改善+學區，房價更堅挺

在這些成交相對活躍的學區房中，樣本的成交均價比去年同期降幅超過20%以上的，有市中心的文一街小學本部學區房、安吉路實驗學校本部學區房、以及南星橋板塊的勝利小學新城校區學區房。

其中，安吉路實驗學校本部的學區房，成交比較活躍的有安吉路小區、直戒壇寺巷、環西新村這三個小區。去年1~4月，這三個小區成交的房源均價為66623元/m2；今年同期，直戒壇寺巷尚無成交，另外兩個小區成交的房源均價為53284元/m2。一年時間，樣本均價跌去1.3萬元/m2，跌幅為20.02%。

文一街小學本部學區房，成交比較活躍的主要有石灰橋新村、白蕩海人家、郡楓華庭。去年1~4月，這三個小區成交的房源均價為67119元/m2，今年同期的成交均價降至53184元/m2，跌幅為20.76%。

而勝利小學新城校區的學區房，在此次統計的樣本中，跌幅高達22.63%，有點出人意料。不過該板塊有一定的特殊性。眾所周知南星橋一帶大戶型次新豪宅云集，板塊均價處于杭州頂級行列，因為總價高，一年里也成交不了幾套，今年1~4月，候潮府、望江府、壹品、錢江御府都沒有成交案例。金隅學府作為這一帶為數不多的以90m2為主力的次新小區，總價相對親民，因此成交量最為活躍，去年上半年該小區漲價比較猛，成交均價達到95000元/m2，如今降價也同樣給力，成交價直降了2萬多元/m2。一位該板塊的豪宅經紀人表示，其它大戶型次新豪宅價格都沒怎么降，雖然有人看房，但目前買房客戶基本沒有。

此外，樣本成交均價降幅超過15%的，還有學軍小學本部學區房，以及保俶塔實驗學校本部學區房，降幅分別為15.41%，以及15.61%。

縱觀這些降幅比較大的學區房，有一個比較顯著的特點，就是純學區功能的“老破小”跌幅比較大。像安吉路實驗學校本部的學區房，基本上都是上世紀八、九十年代的房子，面積也普遍較小，居住舒適度一般；學軍小學本部學區房和保俶塔實驗學校本部學區房也是類似情況。之前曾經屢屢創下二手房成交單價之最的文二新村，如今比去年同期單價跌了2萬多元/m2；但同為學軍小學本部學區的文錦苑，因為年代較新、面積較大，居住舒適度比較高，價格則相對堅挺，相比去年同期基本持平。

而文一街小學本部學區房跌幅大，據周邊中介經紀人介紹，主要是因為該學區內小區眾多，生源擁擠，“爆表”情況極其嚴重，很多意向購房者轉而將目光投向其它“爆表”相對不嚴重的學區房，從而導致價格跌了。

CFP供圖

去年一度暴漲的那些學區“神盤”

如今逐漸回歸理性

去年上半年學區房炒作之風最盛的時候，有幾個小區房價一路跳漲，甚至憑借“雞娃”、“孟母”成為神盤，其中最有代表性的三個樓盤當屬耀江文鼎苑、融信藍孔雀、融創河濱之城。如今，這些神盤現狀如何？

文鼎苑，是去年杭州學區房暴漲風潮中的扛把子和“頂流”。去年上半年文鼎苑如日中天時，一套58.37m2的二手房源以750萬元成交，折合單價約12.7萬元/m2。但去年下半年學區房“只漲不跌”的神話破滅后，文鼎苑的二手房價也開始持續下探，去年8月，文鼎苑一套61.18m2的房源，以473萬元成交，折合單價77313元/m2。在法拍房市場，文鼎苑也同樣一路降價：2021年4月，文鼎苑一套法拍房源成交單價10.25萬/m2；2021年7月，文鼎苑法拍房成交單價8.2萬元/m2；2022年1月，文鼎苑法拍房成交單價7.33萬元/m2。

經過持續半年多的下探和調整，如今，文鼎苑的成交價格初步企穩。根據統計，今年1~4月，文鼎苑二手房簽約均價為81685元/m2，跟去年同期基本持平。不過據周邊中介經紀人介紹，去年上半年簽約均價中有不少存在價格做低的情況，實際成交價多在9萬~11萬元/m2；而今年8萬多元/m2的簽約均價則是比較實在的成交價格，最近有一套87m2的房源以658萬元成交，單價約7.56萬元/m2。

位于拱墅區的藍孔雀，則是華師大附屬杭州學校學區。前兩年學區房漲價風潮中，試圖復制文鼎苑“雞娃”模式的藍孔雀，房價一路漲到了7萬多元/m2。不過隨著學區房炒作退潮，以及各種原因，藍孔雀去年下半年就低調了不少，錢江晚報·小時新聞記者去年10月在該板塊跑盤時，從中介經紀人處了解到，該板塊已經將近半年沒有什么成交了。今年1~4月，藍孔雀的二手房簽約均價為51877元/m2，相比去年同期的簽約均價跌去了12.85%。

位于蔣村板塊的河濱之城，對應的學區是競舟二小，作為近年杭州新晉次新改善學區房，小區房價呈火箭式上升，去年上半年不少二手房源簽約價甚至突破了9萬元/m2。但是去年下半年以來，河濱之城的價格也開始下跌，不少急售房源掛牌價在7萬元/m2。據統計數據，去年1~4月，該小區的二手房成交均價為62036元/m2，今年同期成交均價降到了55011元/m2，跌幅為11.32%。

事實上，隨著教育均衡化的到來，如今名校集團化辦學越來越普及，以后“全城盡是名校學區房”，購房者的選擇會越來越多，這會進一步壓縮傳統名校學區房的溢價空間。而此前在名校集團化辦學中搶先分得一羹的小區，也會逐漸褪去光環，回到其價值本身。

標簽: 杭州勝利小學學區房